Update zur Hauptwohnsitzbefreiung

Immobilien & Bau, Steuerberatung

Im Folgenden möchten wir Ihnen interessante Erkenntnisse aus der neuesten Rechtsprechung vorstellen:

Keine Einrechnung von Mietzeiten bei der Hauptwohnsitzbefreiung

Veräußerungen von privaten Eigenheimen und Eigentumswohnungen fallen nicht unter die Steuerpflicht nach § 30 EStG 1988, wenn diese dem Veräußerer

  • durchgehend seit der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) – mindestens aber seit zwei Jahren (1. Tatbestand) – oder
  • für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung (2. Tatbestand)

als Hauptwohnsitz gedient haben, und in beiden Fällen der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Strittig war in einem Verfahren, ob die Hauptwohnsitzzeiten als Mieter auch zu berücksichtigen sind: Ein Steuerpflichtiger bewohnte bereits 10 Jahre ein Mietobjekt. Der mit der Wohnbaugesellschaft abgeschlossene Mietvertrag beinhaltete auch eine Option auf Kauf nach 10 Jahren (Mietkaufmodell). Nach dem Kauf wurde die Wohnung vor Erreichen der für die Hauptwohnsitzbefreiung relevanten Zweijahresfrist (1. Tatbestand) verkauft. Allerdings hatte der Käufer nach seiner Rechtsansicht die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nach dem 2. Tatbestand erfüllt.

Das Finanzamt erkannte die Hauptwohnsitzbefreiung jedoch nicht an, und das Bundesfinanzgericht bestätigte diese Rechtsmeinung: Ein bloß durch einen Bestandvertrag begründeter Hauptwohnsitz vermag nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts mangels Eigentümerstellung eine Hauptwohnsitzbefreiung nicht zu begründen. Erst durch die Anschaffung oder Herstellung kommt der Steuerpflichtige in die Stellung eines Wohnungseigentümers. Der kurz nach der Anschaffung getätigte Wohnungsverkauf musste daher versteuert werden.

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist auch nicht im Erb- oder Schenkungsweg übertragbar. Der 2. Tatbestand kann jedoch beim Erben oder Geschenknehmer anwendbar sein, wenn er die Fünfjahresfrist unter Einrechnung der Zeiträume vor einem unentgeltlichen Erwerb (Erbschaft oder Schenkung) erfüllt.

Beschränkung der Grundstücksgröße

Wie der VwGH nun bestätigt, ist die Steuerbefreiung bei Grund und Boden auf die für einen Bauplatz üblicherweise erforderliche Größe beschränkt. Dies sind laut Verkehrsauffassung der Finanz 1.000 m² Gesamtgrundstücksfläche.

Gleichzeitige Veräußerung des Nachbargrundstückes an den gleichen Erwerber

Wenn Nachbargrundstücke eine eigene Einlagezahl besitzen, ist nur der Verkauf jenes Grundstücks steuerbefreit, auf dem das Gebäude steht, in dem sich der Hauptwohnsitz befindet. Die Hauptwohnsitzbefreiung färbt also nicht auf ein benachbartes Grundstück ab.

Vermietung zu Wohnzwecken und Arbeitszimmer ist schädlich für 2/3 Regelung

Voraussetzung für die Hauptwohnsitzbefreiung ist ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung.

Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Gebäudes eigenen Wohnzwecken dienen. Wird ein Teil des Gebäudes vermietet, liegen wie bei einer betrieblichen Nutzung keine Wohnzwecke vor. Dies gilt auch, wenn die Vermietung für Wohnzwecken erfolgt, oder für ein häusliches Arbeitszimmer. Wird also die 2/3 Grenze überschritten, so liegt kein begünstigtes Eigenheim mehr vor, und die Hauptwohnsitzbefreiung steht zur Gänze nicht zu.

Kosten einer Einbauküche vermindern den Veräußerungserlös

Eine Steuerpflichtige machte in Ihrer Berechnung unter anderem folgende Kosten geltend: Ausgaben für die Einbauküche, Fußbodensanierung, Bearbeitungsgebühren einer Bank, Darlehenszinsen und Betriebskosten. Das Finanzamt strich alle Kosten. In einer Beschwerde entschied das Bundesfinanzgericht jedoch, dass die Ausgaben für die Einbauküche den Gegenwert der Wohnung erhöhen und somit steuerlich absetzbar sind.

Besitz von zwei Eigenheimen

Besitzt und bewohnt jemand zwei Eigenheime und möchte eines verkaufen, so stellt sich die Frage, ob es sich um den Hauptwohnsitz oder Nebenwohnsitz handelt. Nur für den Hauptwohnsitz ist die Steuerbefreiung anwendbar. Verschiedene Kriterien werden hier zur Beurteilung herangezogen:

  • Wohnsitz naher Angehöriger
  • geografische Lage (z.B. Nähe zum Arbeitsplatz, Krankenhaus und Kinderbetreuung)
  • Zustelladresse
  • Ausstattung der Wohnung (z.B. voll ausgestattete Küche, Bad und Festnetz)
  • Höhe der Betriebskosten
  • Meldung im zentralen Melderegister: diese ist nur ein Indiz

Eine doppelte Haushaltsführung anlässlich der Erwerbstätigkeit ist für die Befreiung nicht schädlich.

Erlöszurechnung erfolgt immer an die einzelnen Miteigentümer

Ist ein Grundstück im Besitz mehrerer Eigentümer, so wird beim Verkauf jedem Miteigentümer der Verkaufserlös zugerechnet. Dies gilt auch, wenn die Eigentümer im Innenverhältnis andere Vereinbarungen getroffen haben. So wurde in einem Scheidungsverfahren vereinbart, dass die gemeinsame Wohnung verkauft wird, der Mann den Verkaufserlös erhält und auch die Immobilienertragsteuer an das Finanzamt abführen soll.

Obwohl der Mann die Immobilienertragsteuer korrekt abgeführte, wurde die vereinbarte Vorausverfügung vom Bundesfinanzgericht nicht anerkannt. Es geht nämlich nicht nur um die Zahlung, sondern auch um die Erklärung der Immobilienertragsteuer. Jedem Ehepartner gilt der zuzurechnende Kaufpreisanteil als steuerrechtlich zugeflossen.

Genaueres zur Hauptwohnsitzbefreiung finden Sie in unseren FAQs Hauptwohnsitzbefreiung.

Andrea Feuerstein KPS
Andrea Feuerstein

Bilanzierung | Steuerberatung

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Mirlinda PerzhakuUpdate zur Hauptwohnsitzbefreiung